Онлайн сервис заказа выписок и проверки объектов недвижимости в ЕГРН
8(800)511-09-16 support@egrn.org.ru
Сервис ЕГРН.ОРГ / Полезные материалы / Покупка квартиры в новостройке через дериватив
Просмотров: 9622

Покупка квартиры в новостройке через дериватив

Покупка квартиры в новостройке через дериватив

Дериватив – финансовый эффективный инструмент, основанный на определённом активе. Цена дериватива зависит от того, какая стоимость  базы – актива. Активами могут быть акции, ценные бумаги и т.п.

Нет такого Закона, который бы разрешал использовать деривативы для покупки квартир. НО, нет и Закона, запрещающего это делать.

Дериватив – контрактный договор, обязывающий купить ил продать материальные и нематериальные активы  в конкретную дату на строго-оговорённых условиях.

Простыми словами, дериватив это контракт, дающий право или обязующий стороны, выполнить определённые действия относительно базовых активов.

Основное условие дериватива – цена, указанная в контракте остаётся неизменной.

К деривативам относятся форвардные контракты, свопы, фьючерсы, опционы. В сфере недвижимости заключают форвардный контракт, по которому продавец и покупатель облагаются обязательствами.

Застройщик, выступающий в роли продавца, обязуется продать объект жилой недвижимости, а покупатель  - купить его в определённые сроки. Цена, указанная в контракте, остаётся неизменной до его выполнения.

Застройщик в этом случае является инвестором, то он приобретает базовые активы покупателя взамен на долю квартиры, дома.

Оформления контракта производит компания, управляющая активами. В данном случае, она играет роль посредника. Договор регистрируется на бирже, там же происходит контроль его исполнения.

Нотариально заверять договор купли продажи не нужно. Обычно стоимость дериватива составляет 30-50% от полной стоимость квартиры. Остальные деньги покупатель передаёт застройщику при подписании договора о переходе права собственности.

Плюсы покупки недвижимости через приобретение дериватива

  1. Двойные продажи при такой схеме невозможны. После приобретения контракта дериватива, инвестор становится единственно-возможным покупателем на покупку данного объекта недвижимости.
  2. Не нужно платить налог. Из-за снижения налогового бремени, у покупателя появляться шанс купить более дорогую, качественную квартиру.
  3.  Контракт и договор покупки-продажи недвижимости не нужно заверять у нотариуса. Это помогает сэкономить.

Минусы подобной сделки

Если покупатель вложил деньги в покупку контракта, но, потом передумал и решил не покупать квартиру, то вернуть стоимость девиритива ему не удастся.

Застройщик может затянуть строительство или, вообще, объявить себя банкротом. Тогда инвестор не сможет получить жилую недвижимость и вернуть деньги, уплаченные за контракт.

Как избежать рисков при подобных сделках?

Важно, понимать, что строительные компании могут привлекать, таким образом, деньги ещё до начала строительства. Причём некоторые застройщики делают это, ещё до получения разрешительных документов.

В этом случае, инвестор не получает никаких гарантий, что стройка начнёт и дом будет сдан в эксплуатацию.

Чтобы максимально снизить риски нужно придерживаться следующих правил:

  1. Перед тем, как покупать контракт, обязательно проверьте репутацию застройщика. Это можно сделать разными способами. Один из самых простых – обратиться в банк и попросить у них ипотечный кредит для покупки квартиры в одном из домов застройщика.

Банки никогда не рискуют. Они всегда тщательно проверяют застройщиков перед тем, как одобрит ипотеку. Ведь в случае, если заёмщик перестанет платить по кредиту, квартира перейдёт в собственность банка.

  1. Обязательно попросите у строительной компании разрешительные документы на строительство дома, свидетельство собственности на землю, выделенную для возведения здания.
  2. Внимательно изучите контракт, он должен защищать ваши права. Если это не так, потребуйте внести изменения.
  3. Особенно внимательно изучите пункт, в котором указано, какую сумму вы сможете вернуть в случае расторжения контрактного договора.

Вывод

Данная схема не регламентирована Законом, поэтому все риски берёт на себя инвестор. Поэтому, перед тем как использовать такой способ приобретения недвижимости , проконсультируйтесь с юристом, пригласите его на сделку.


Климатические системы квартир в новостройке
Проверка обременения недвижимости через ЕГРН.
Нормы влажности в квартире в отопительный сезон: почему «сушится» воздух и как нормализовать показатели
Лучшие и худшие ЖК Москвы
Какие документы нужны для приватизации недвижимости?
Как правильно составить задаток покупателю квартиры
Москитная сетка как спасение от комаров: виды и функциональность
Как зеркальная плёнка защищает квартиру от солнца
Как обустроить маленький дом для максимального комфорта
Недостатки и преимущества проживания в квартире на первых этажах